Existen diversos tipos de conflictos en los que se discute la propiedad de un mismo bien. Uno de estos casos es aquél en el que una sola persona vende el mismo inmueble a varios compradores; a esta situación se le denomina “concurso de acreedores de bien inmueble”.
Venta de inmueble ajeno y concurso de acreedores: Por ejemplo: Juan es propietario de un inmueble y se lo vende primero a Luis, con quien suscribió un contrato de compraventa simple; luego a Pedro, con quien suscribieron una escritura pública ante el notario; y finalmente a Pablo, quien inscribió su derecho en registros públicos. Estos tres últimos tienen derecho a que se les entregue el predio.
Pero, si bien es cierto que todos estos compradores tienen derecho a que se le entregue el bien, la pregunta es ¿quién tiene mejor derecho?
Esta situación se resuelve siguiendo las siguientes premisas:
1.- Pablo tendrá el mejor derecho a que se le entregue el bien y consolidar su derecho de propiedad, ya que este inscribió la compraventa en el registro público.
2.- Si no existiese el caso de Pablo, sería Pedro quien tiene mejor derecho a que se le entregue el bien, ya que cuenta con una escritura pública, es decir, un documento notariado y almacenado en los archivos notariales, lo cual significa mayor fehaciencia que un documento simple.
3.- Finalmente, quedará Luis, quien cuenta con un documento simple.
Es así que, Pablo podrá asegurarse de su adquisición, ya que la inscripción le otorgó mayor protección, aunque la venta se haya realizado con posterioridad.
¿QUÉ PASARÁ CON LOS OTROS COMPRADORES? Pedro y Luis tendrán aun la posibilidad de reclamar a Juan la resolución de sus respectivos contratos, la devolución del dinero pagado y, de ser el caso, una indemnización por daños y perjuicios; para esto, será necesario actuar de manera urgente y asegurar el pago mediante medidas cautelares como el embargo; de lo contrario, cualquier acción y aunque se cuente con una sentencia a favor, puede resultar ineficaz.
Asimismo, Pedro y Luis tienen la posibilidad de denunciar a Juan por el delito de estelionato o
venta de bien ajeno, prescrito en el art. 197.4 de nuestro Código Penal, teniendo una pena privativa de libertad de hasta 4 años.
Dudas y consultas: 993 659 501.
Fernando Bacigalupo Linares, abogado civilista del Estudio Muñiz – Arequipa.
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