Elena y Héctor sueñan con construir su propia casa y por eso buscan postular al Fondo Mi Vivienda para conseguir un subsidio del Estado. Sin embargo, antes de poner la primera piedra, deben recorrer un camino legal que no todos conocen: la formalización del terreno, un proceso técnico y administrativo que puede costar entre S/700 y unos S/3000, y que representa la puerta de entrada – o de bloqueo–a su derecho a la vivienda digna.
La joven pareja heredó un terreno de sus padres, junto a sus hermanos. Quieren construir, tienen los medios, pero aún no pueden acceder al Bono del buen pagador.
Es que el terreno no está formalmente inscrito en los Registros Públicos a nombre de cada heredero. Ese es el primer y más crucial paso.
“Muchos ven la construcción como un gasto, pero en realidad la construcción es una inversión. La Ley 27157 permite la regularización de todos aquellos terrenos informales construidos hasta antes del 2016 ante Registros Públicos. Se debe hacer una declaratoria de fábrica para la independización del terreno compartido”, explica la arquitecta Fernanda Díaz.
A FORMALIZAR. La formalización no es solo inscribir un terreno heredado. En muchos casos, como el de Elena y Héctor, es necesario subdividir el predio compartido entre varios hermanos. Allí entra el trabajo técnico de un arquitecto o estudio especializado.
De acuerdo con las cotizaciones hechas por diario Viral, puede costar desde S/700 por cada sección subdividida. Por ejemplo, subdividir tres lotes en un terreno de 200 m² costaría S/2100 y si incluye un pasadizo, el costo subiría. Otras ofertas alcanzan los S/3000 sin tomar en cuenta las secciones a dividir.
Además, se debe considerar tasas de trámites ante la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (Sunarp). El trabajo técnico termina hasta obtener los códigos prediales de cada parte subdividida y se debe hacer un trámite adicional de ‘Nueva adjudicación de propietario’, para obtener el título individual. Algunos tramitadores lo cotizan en unos S/400, aunque cada caso es particular.
“Tener una propiedad inscrita te da protección legal, permite acceder a créditos hipotecarios y postular a programas estatales”, añade Díaz. Por eso, la asesoría técnica se vuelve esencial para evitar observaciones o rechazos.
EL CAMINO A UNA CASA. Otro requisito para postular es contar con los planos de construcción y esto podría costar unos S/3000 más. La pareja maneja un presupuesto previo de S/5000.
Una vez obtenido el título de propiedad individual y los planos de la vivienda deseada, Elena y Héctor podrán postular al Crédito Mi Vivienda en la modalidad de Mi Construcción, un programa del Estado que otorga un bono no reembolsable para edificar desde cero.
¿CUÁNTO SUBSIDIA EL ESTADO? El bono puede alcanzar hasta los S/26 900 y varía de acuerdo al valor de la vivienda a construir. Se calcula en base al valor del terreno más el valor de construcción.
Si la construcción costará S/50 000 podrían recibir hasta S/22 400 como bono estatal y el resto se financia a través de un banco o caja municipal para que una entidad técnica autorizada construya la vivienda.
Este bono representa más de un tercio del costo total de la obra, una ayuda significativa, pero que solo se libera una vez cumplido el requisito formal de propiedad porque la propiedad servirá de aval para un préstamo. “Vale la pena hacer esta preinversión, porque si igual construyes con tus recursos vas a tener que hipotecar tu casa y hacerte un préstamo y quizá no te den mucho”, reflexiona Elena. La joven espera cumplir todos los requisitos exigidos para acceder a este programa. Miles de familias en Arequipa poseen terrenos heredados o informales, y no pueden construir legalmente ni acceder a programas estatales. El cuello de botella suele estar en la falta de información, los costos técnicos o la burocracia.
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